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    美國物業管理狀況與主要特點 二級物業公司轉讓
    [ 編輯:admin | 時間:2018-09-05 10:40:19 | 瀏覽:2306次 | 來源: | 作者:tpsold ]

    1908年,由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A.霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織[Chicago Building Managers Organization,CBMO]召開了第一次全國會議,宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。世界各地的發達國家紛紛引進這種管理根式以促進本國的經濟發展和提升城市建設水平。


    在美國,物業管理是城市建筑和管理的一個重要產業,采取的是物業集成服務模式。在這種模式中,物業管理公司一般只負責整個物業區域的宏觀調控,具體服務內容由業主委員會征求業主意愿后決定,有關業務由物業公司聘請專業公司承擔,比如由電梯公司、綠化公司、保潔公司等各個專業公司來負責日常事務,物業管理公司將側重點放在于業主的溝通和資源整合以及對專業公司的管理工作上。


    美國物業管理的主要特點

    物業管理服務范圍廣


    在美國,物業管理已十分普遍,為社會所充分認可,并成為城市建設和管理的一個重要產業。一些有著優秀管理經驗的物業管理公司,根據社會化需求,其服務領域可以無限擴展,如在美國排名第一位的物業管理公司世邦魏理仕,它的管理范圍延伸到醫療、IT行業、教育、證券以及高科技企業等各類物業。

     一些物業管理公司在常規的服務之外,還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服務內容,這就對物業管理公司提出了很高的技能要求,即物業公司既要具備有效的管理手段,同時還要具備跨領域、全方位的專業服務能力。


    盡管有些小型物業管理公司未必部門齊全,但必定功能齊全,有專職人員分別負責會計、保安、工程等工作。小公司無力承擔一些項目時,總有專業公司及時到位,業主不必為此操心;各部門工作都十分認真,如工程部門會不定期測試火警系統,并及的對電力、暖氣等設備進行維修和保養。


    美國物業公司對業主、租戶服務很周到。凡是業主的要求,物業管理公司能做到的盡量做到。比如居住社區的停車場需要維修,物業公司會指派專業公司的工作人員,先到現場了解情況,而后在每家每戶門前貼一張通知單,講明停車場何時維修、何時修好、請用戶將車停到附近停車場,等等。社區業主每月應交的水、電、煤氣費,先由物業公司專門人員上門如實抄寫,而后輸入電腦傳到銀行,銀行按統一價格向業主收取,公司工作人員不直接經手貨幣。物業公司所做的每一件事、收取的每一筆費用,都會讓業主知曉,向業主說明收費原因,管理賬目也都是公開的。


    (二)管理細分與專業化


    專業化管理是美國物業管理最顯著的特點。比如,發展商買下土地后,由財務公司做策劃,請項目建設公司建造,委托專業銷售商售房,然后找—家管理公司或業主進行管理,至此,他的使命就結束了。由于物業管理在美閉已經十分專業化,開發商自己成立一個物業管理公司,很難得到人們的認可。


    物業管理公司一般也只負責整個住宅小區的整體管理,具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業管理公司接盤后,將管理內容細化后再發包給清潔、保安、設備維修等專業公司。例如,小區綠化由專業綠化公司來承擔,保安由專業保安公司負責派人承擔,維修交由專業維修公司按維修合同負責。對外招投標手續也不像國內那樣復雜, 一般由投標公司自己出方案,主要看對方的價位和服務承諾,最后由業主進行挑選。其中保安工作由安檢警察來做,安檢警察隸屬丁警察局。出此,物業管理公司碰到的因保安人員不具備執法權,而對業主違規違約行為不能處理的問題,也就迎刃而解了。

       美國小區物業管理專業細分的做法,與目前中國有些公司(如上海陸家嘴物業管理有限公司)極力倡導和實踐的專業管理與專業服務相分離的做法如山—轍。這應該是中國小區物業管理發展的必然趨勢。在美國,對物業管理公司來說,每一個物業均是贏利中心,

    每一個物業的管理單位或分公司都是一個完全獨立的公司,每個分公司都代表了一個地區,是一個獨立核算的贏利中心,不存在相互間盈虧互補的情況。但作為一個公司來講,出于戰略考慮,其管理模式、管理制度、管理程序那是統一的,都實行標準化管理。例如,具有80年發展歷史、世界500強之一的Service Master公司,是一家專業從事物業管理的服務性公司,它有25萬名員工,在43個國家,為超過1200萬家客戶提供服務,年營業額超過73億美元,并創下連續30年股價穩定增長的驕人記錄。


    除日常管理工作之外,物業管理公司同時還在努力為居民創造 一種既舒適又有人情味的居住環境。如在住宅區內,購進一流的管理設施,開設超市、圖書館、餐廳、理發店,這一點與我國國內大體相同。


    在此基礎上,物業公司還比較重視開展人際交往,增強人與人之間的交流。例如,紐約小星城社區的管理機構為招攬住戶、宣傳本區的獨特優越性、開拓房產經營事業,推出“我們有緣同住”之類的門號,在社區組織各種各樣的體育比賽,舉辦舞會及文藝演出等,使住戶之間、住戶和管理機構之間有一定的溝通和理解。他們在社區還辦有周報以及設置獨立的閉路電視系統,介紹有關信息、宣傳社區管理制度等,使居民們雖遠離都市卻并不感到生活單調。這種社區活動,反過來又會為物業管理贏得聲譽。


    (三)職業化體系完備

    美國有一大批精通物業管理的專業化人才,并實行了職業經理人制度。所謂職業經理人,是指以企業行政為第一要務,接受投資者聘用,根據合同條款,運用杰出的管理和經營手段,使企業發展并獲取利潤的專門人才。物業管理職業經理人在美國已成為一個新的社會階層,對城市管理和社會發展起到十分重要的作用。物業管理經理人員或工程師需要取得專門的資格證書,必須具備大學學歷,還必須接受必要的相關教育,因此,雖然公司人員很少,但都有很強的責任心,講究工作效率。


    美國物業管理經理人三類:第一類是樓宇經理,他們一般不與業主直接發生聯系.在總經理不在的時候,負責樓寧日常的管理工作:第二類是物業經理,主要負責聯系相關代理商、擬訂物業財務報表、物業招租等;第三類是資產經理,負責地區物業戰略發展規劃,對市場進行調研,確定管理物業的整合和取舍。隨著物業管理的職業化,在美國,一個小區的物業管理事務,一般只需要一個職業經理人就能解決,且這個經理人在某些只租不售的樓盤內還兼管租賃事務和資產管理。


    同時,全美物業管理協會也擴展了相應的資質培訓和認定,針對大型居住、商業、工業物業和綜合物業的管理者,給予注冊物業管理經理人的資質認定。注冊物業管理經理人須通過一系列考試,包括物業維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產管理、風險管理,等等。注冊物業管理經理人是房地產管理領域的杰出專業人員,其經理人資質是成為專業人士的重要標志。


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